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方正证券:本轮房价或调整到2017年底

发布时间:2019-12-04 05:03:00

方正证券:本轮房价或调整到2017年底-2018年上半年 2016-12-24 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

导读:国庆前后新一轮房地产调控政策出台,销量大幅回调,房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调房子是用来住的、不是用来炒的。本轮房价将调整到何时?2017年房地产投资增速将回落多少?摘要:

12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。1)去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。2)要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。未来房地产调控将始终处于高压姿态,对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策,否则地方政府将被问责。3)要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,严格限制信贷流向投资投机性购房。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性,否定了投资投机属性。4)要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题,大都市圈战略日渐清晰,小城镇化战略或退出历史舞台。

本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。2)当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价降调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。3)量在价先,销售面积是判断房价变化的先行指标,销售面积累计增速低谷一般领先房价指数低谷2-3个月。

2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。1)一二线城市面临补库存,三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩,根据人口流动情况分配建设用地指标,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。2)2016年房地产开发投资增速预计为6%。从最近四年特别是最近两年的情况看,一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策,2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。

风险提示:地产调控矫枉过正;货币过紧。

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